广州社区商业全观察：社区商业标杆项目长什么样？
根据戴德梁行研究部数据，中国16个城市未来三年新增供应零售物业中社区商业占比31.3%，在广州，社区商业将成为未来零售物业的重要增长极。
赢商大数据显示，早在2017年，广州社区商业存量就已达到118个，在全国仅次于上海、深圳，排名第3。
那么，广州社区商业有哪些代表？
“广粤天地是国内社区商业中的杰作，精准聚焦区内中产家庭及CBD新贵、外籍人士等，通过开放式建筑空间和商业氛围营造国际休闲格调，以业态品质和国际格调营造商业的精致感、高端感，打造出一个国际格调的人文交往生活圈。”戴德梁行广州公司商业地产部高级董事及主管冼嘉曦表示，该项目业态以特色餐饮为主，形成以国际化美食为主导的商圈聚合效应，其余为生活配套、汽车展厅、艺术文化等，均以高端品质品牌为主，符合珠江新城社区人群的消费特征。
另外，他还表示，2018年后，广州新增的优质社区商业主要出自万科（番禺基盛万科里、黄埔尚城万科里），以及合景泰富的悠方系列（誉山悠方天地、南沙悠方天地）。
对此，南都记者于近日走访了广州粤天地及番禺基盛万科里两个项目。
广粤天地
国际范的广州社区商业
以特色餐饮为主，形成以国际化美食为主导的商圈聚合效应，其余为生活配套、汽车展厅、艺术文化等，均以高端品质品牌为主，符合珠江新城社区人群的消费特征。
正如商场的宣传语所说“世界在此交融”，广粤天地荟萃了国际饮食、休闲、文化、购物、服务等高端优质和特色商户，经过13年发展，这个“家门口商场”已经成为广州社区商业的标杆项目。
珠江新城寸土寸金，作为配套商业，广粤天地的建设投入可谓大手笔。南都记者看到，广粤天地将沿街最好的位置让给高端住宅群，商铺则包裹在其中，打造围合式商铺建筑形态，将人气汇集于内。数十间商铺环绕的中央广场，面积将近两万平方米。
广粤天地周边为珠江新城高端住宅，图片由采访对象提供。
广粤天地虽然是广州初代“社区商业”，但一直随着市场需求的变化而不断调整升级，就在今年年初，广粤天地刚刚又完成了历时半年的升级改造，以崭新的面貌迎客。
走进全新改造的广粤天地，最让人印象深刻的是中庭广场的外摆区。秋天午后，阳光正好。商家纷纷在外摆区支起遮阳伞，不少客人在户外吃饭闲聊，部分餐厅的外摆区几乎全部满座。到了傍晚时分，中庭广场吸引不少儿童嬉戏玩耍。
家住华景新城的梁先生是广粤天地的常客，喜欢周末晚上到广粤天地的餐吧消费。“平时工作节奏非常紧张，周末用一顿高品质美食犒劳自己，才能找到真正放松的感觉。”各色餐饮是广粤天地的“主角”。法式大餐、日本料理、意大利美食、东南亚菜、创新粤菜应有尽有，这里早已是大众所熟知的美食打卡地标。除此之外，广粤天地还吸引了美容美发、高端超市、艺术画廊、新能源汽车等类型商户进驻。
广粤天地相关负责人介绍，项目位于珠江新城核心区域，周边凯旋新世界、金碧华府、颐德公馆、海滨花园等高端住宅、公寓项目集聚，居民消费力普遍较高，客群大部分是追求品位与艺术的高净值人群。因此，在广粤天地全新一次的改造中，运营方更加强化商业体的社区型、公园式的属性，设置油画花园、四季花园、蝶引倚舞艺术水景装置，打造花景与水景交融的艺术画廊，同时扩大焕新特色商业外摆区，充分发挥城市会客厅属性，进一步满足消费者对更加精致舒适的购物环境和多元化购物体验的需求。
广粤天地通过改造，强化了商业体的社区型和公园式属性。
“社区商业以满足客群的消费需求为目标，提供的服务具有经常性、便利性和针对性等特点。”该负责人表示，结合项目的商业属性及经营氛围，广粤天地在招商上侧重于餐饮类的租户，以营造国际美食荟萃，凝聚生活品位。早在去年，广粤天地就新引进了宋湘CICADA、潮跃、弎索高端餐饮品牌，今年也相继引进了La pama阿根廷烤肉、华南顶级的清吧、Glug！Glug！Glug！Bistro、米其林团队主理的粤菜新品牌、日法料理，为消费者带来中西美食结合共融的全新体验。
在该负责人看来，相对于市级和区级商业，社区商业其中一大特点是“成长性”强。“商业体与商圈周边的居民、商圈的品牌一起成长，数个在广粤经营多年的品牌，如今已经发展壮大成长为知名品牌了。”该负责人指出，经过十数年的运营和沉淀，广粤天地不断主动求变，焕新升级，如今已成为广州高端商圈的标杆，不仅凝聚了周边社区的客群，还吸引着更大范围的高净值人群到达和消费。“此次焕新之后，我们了解到有不少顾客是跨区域来进行消费及打卡的。”该负责人说。
番禺基盛万科里
打造“新派青年社交场”
以开放的建筑形态,融入公园式商业，配有大型亲子户外互动空间，年轻人和家庭用户都会过来购物休闲。
在老番禺人的消费升级需求下，基盛万科里于2018年4月29日开业。项目总体量20万㎡，集合体验式商业、甲级写字楼、青年公寓和酒店于一体。其中商业体量5万㎡，定位为“新派青年社交场”。
基盛万科里配有大型亲子户外互动空间。
项目在设计上，以开放的建筑形态，融入公园式商业，并配有大型亲子户外互动空间，不仅吸引着年轻人也同样适合周边家庭用户过来购物休闲。
基盛万科里地处番禺政务核心区，无缝接驳番禺广场TOD中心。据万科方面的相关负责人介绍，项目周边3公里有住宅区264个、写字楼216个。项目主要辐射周边家庭客群及商务政务客群，可覆盖50万人。“根据调研显示，周边家庭客群以中青年为主，已婚有孩比例高，消费力较强，特别是在‘吃’及‘教育’方面突出，总结起来就是‘品质与性价比并存的青年父母’”。另外，周边商务政务客群是稳重的新中产一族，消费力较高，在“社交体验”及“休闲娱乐”方面有重点消费偏好。
万科方面认为，社区商业的特点就是便捷、快速且客群黏性高。番禺基盛万科里目前有在营品牌76家，拥有潮流运动、亲子成长、乐活夜色、网红美食四大主力业态。对其自身而言，餐饮、娱乐体验以及亲子业态格外有吸引力。项目通过引入更多优质品牌，特别是符合项目“新派青年社交场”定位的休闲餐饮、餐酒吧及娱乐体验业态，包括今年刚引进的魅KTV、KK桌球、PAIX coffee、rock酒吧、吾小野烧烤酒馆、麦百利精酿等，将形成夜生活组团，并通过延长项目的经营时间，实现与传统商业项目的差异化经营。
对于亲子业态，基盛万科里目前在营的已有9家商户，包括YBDL青少年篮球发展联盟、英孚教育、卓越教育等优质品牌。万科方面透露，亲子业态的辐射范围其实远远超过了传统社区商业所定义的周边3公里，目前就有大量客群来自南沙区，通过地铁18号线来到基盛万科里进行亲子业态的消费。
基盛万科里目前也处于升级改造阶段，未来将着力打造沿河亲水友好街区，以年轻人喜爱的日咖夜酒为主力业态，逐步形成番禺滨河商业的主题体验街区。同时，基盛万科里也将充分利用街区形态的户外空间，打造沉浸式、游逛式的休闲氛围，结合轻餐、餐酒吧业态形成互动外摆区，提升项目整体的休闲氛围。
项目速览
尚城万科里：2020年12月开业
位于广州黄埔临港经济区、商业体量约6.5万㎡，为黄埔首个公园开放式Mall。它的出现不仅补齐了37万㎡旧改综合体万科尚城的商业拼图，也以全新场景、品牌矩阵，刷新了老黄埔片区现有的社区商业配置。首进黄埔品牌面积超45%、配有2.7万㎡户外公园“尚城公园·Shining Park”。项目致敬黄埔千年海上贸易文化，打造以黄埔港水手、南海神庙波罗诞吉祥物“波罗鸡”为创意原型的原创IP——TATA和BOBO。
合景·悠方天地（南沙）：2019年6月开业
位于广州南沙自贸片区蕉门河中心区，毗邻南沙区政府，所在的65万㎡的生活综合体囊括住宅、商业街、木莲庄酒店、公寓、写字楼于一体。其中，4.2万㎡的半开放式建筑打造成为都会悠享生活街区，为周边消费者提供聚会、休闲、生活配套以及亲子生活体验。项目更是组合水景、绿植、花木等自然元素，大手笔打造“百万级亲林天地”，不仅让这个项目一亮相就展现出与南沙其他商业项目的不同，也凭借舒适清新的公园式园林，在开业初期便快速营造商业氛围带动人气。
提醒
传统小型社区商铺经营仍有压力
第一太平戴维斯广州商业及零售服务部负责人、董事张宸豪此前在公开采访中曾谈到，新冠疫情出现后，由于减少外出，人们的活动更多集中在自己的社区里，因此社区商业在疫情中体现出自己的优势和价值。
万科方面也在采访中表示，基盛万科里作为街区形态的商业项目，更加开放及休闲，在受疫情影响的当下相较于传统盒子形态的购物中心商业的确更有优势。
戴德梁行广州公司商业地产部高级董事及主管冼嘉曦也认为，相对于市级和区级商业，社区商业更具“韧性”。“因为其辐射周边社区一公里范围，基本也就在一刻钟内，这些日常的生活需求是持续存在的，因此与大型的商业相比，社区商业反而受到的冲击较小。据我们了解，优质的社区商业，如广粤天地，基本保持在90%的出租率。”
不过，冼嘉曦也提醒，过于传统的社区商铺经营情况不容乐观，“甚至在疫情的打击下，处于30%-40%的出租率状态。”广州中原研究发展部的数据显示，今年上半年广州商铺供应下行，全市共计新增供应1175套13.7万㎡，面积同比跌34%，是2017年以来的次低位。成交量基本与去年同期持平，但近三成交易为回迁物业。整体来说，商铺置业需求后置，现阶段市场若要脱离颓势，还需进一步的利好刺激。
统筹：南都记者伊晓霞 黄琼红
采写：南都记者伊晓霞 夏嘉雯 实习生 彭仲宇
摄影：南都记者邹卫